融创融资有门恒大借钱无路
发布日期:2021-08-27 01:56   来源:未知   阅读:

  前脚刚因1.32亿贷款,被广发银行申请诉前保全。后脚就出公告,正在筹备出售部分资产。8月17号,许家印卸任恒大地产董事长,赵长龙上任。紧接着19号,恒大高管又被央行等高级裁判喊去喝茶。

  摘自中国恒大8月10日公告这一连串消息,透漏出一个信息,恒大危矣。而首要问题就是,欠债。

  截止2020年底,恒大负债总额1.95万亿,资产负债率高达85%。单看这个指标其实还不算什么,毕竟房地产本就是高杠杆游戏。融创中国(HK 1918)资产负债率也高达84%。

  2020年8月,限制房企融资的“三条红线”出台,如果全踩,则不能再增加有息负债。我算了下政策出台前的2019年,恒大和融创的三项指标都严重超标。这也就意味着,资金链断裂迫在眉睫。

  然而到2020年底,融创三项指标降了俩,有息负债规模也放宽到了可增加10%。但是恒大,几乎没什么改善。

  现在融创融资还有路,但恒大借钱已无门。那么问题来了,为什么融创能够迅速两项达标?恒大能否模仿融创,起死回生?

  常规来讲,红线达标最直接的方法,就是卖房子卖地,还债。但压缩业务规模,显然不是融创想要的结果,融创并没有大量抛售资产。2020年,剔除预收款后,融创负债总额其实还多了500亿+。

  这也是为什么融创资产负债率没有达标,因为这家公司压根就没把心思放在压降总规模上。就这样还能从三条踩线,降至一条,是因为融创专注于在另外两个指标上做文章:净负债率和现金短债比。

  这俩指标只和有息负债(要付利息的债务,比如从银行借钱)、现金、净资产有关。而融创能够达标,主要就是降低了有息负债,增加了净资产。

  当然,有息负债也不是想降就能降的。既要不影响经营发展,又要有钱还债。这时候融创采取了一个很巧妙的办法,降短债,加长债。

  2020年,融创短债减少441亿,长债增加253亿。这样一来,有息负债其实只减少了188亿。长债会提高债务成本,但降短债有一个很大的好处,促使现金短债比达标。

  虽然融创有息负债整体也没降多少,不过2020年,融创净资产增加了637亿,带动净负债率从172%降到了96%(红线%)。

  融创净资产增加主要来源于两部分,一是当年赚了395亿,二是非控股权益出资270亿。

  非控股权益,也叫少数股东权益,就是融创子公司的其他股东。这项出资增加,猜测应该是融创出让了部分子公司股权。270亿不算太多,但刚刚好,可以让融创净负债率也达标。

  综合来看,融创基本没有降负债,甚至还在继续扩张,但却巧妙的实现了两条红线达标。

  融创的指标压降看似轻而易举,但放到恒大身上,就没这么简单了。从体量来看,恒大≈2个融创。融创负债近1万亿,恒大已经近2万亿。

  2020年度数据即便单看短期有息负债,2019年恒大要弥补的差异(现金-短债),几乎是融创的4倍。也就是说,融创降441亿短债,能使现金短债比达标,那恒大至少得降1700亿。

  但钱从哪来?融创尚且可以通过增加长债的方式,来支撑降低短债。而恒大,2万亿负债在前,广发银行为了1.32亿的贷款,都要向法院申请冻结恒大财产,还有谁愿意向恒大借钱?

  这种情况下,卖资产就成了恒大唯一一条募资渠道。恒大现在手里的资产,主要就是房子,以及子公司股权。

  近几年,恒大的房产可以用低价倾销来形容,各地楼盘5-7折。不懈努力之下,去年营收终于突破了5000亿。

  但是,促销卖房的后果是,恒大净利润就只有314亿。相比之下,融创2300亿营收,还实现了395亿净利润。

  赚的少还不是最惨的。根据恒大最新公布的盈利预警公告,2021年上半年,房地产开发业务可能还赔了40亿。恒大现在是现金回流至上,舍不了房子套不着钱。

  从“非控股权益注资”这项数据来看,去年恒大出让子公司股权,也变现了近400亿。这样加上净利润314亿,2020年恒大净资产本也应该增加700亿。

  然而实际情况是,恒大净资产反而降了80亿。因为恒大卖股权的现金流入,还不够向股东(恒大股东以及子公司股东)支付股息。

  2020年,恒大派息金额高达577亿。而且其中300亿是向少数股东强制性派息。

  这个起因还得追溯到2016年,恒大地产计划借壳上市(2020年已告吹)。之后连续引进了1300亿战略投资者。六合挂牌是什么,同时约定了业绩承诺,如不达标,恒大地产需向投资人强制分红,金额不得少于承诺净利润的68%。

  19、20年业绩承诺分别是550亿、600亿,恒大地产实际达成404亿、361.31亿。远未达标,触发强制分红。

  我没找到原协议,但看上去业绩承诺标准逐年增加,而恒大地产业绩逐年下滑。这就意味着,未来每年都很有可能继续触发强制派息,且金额越来越高。

  头部房企之所以能成为头部,关键在于手握大量的土地资源。2020年,恒大土储面积2.4亿平方米,且其中67%都位于一二线亿。

  恒大有息负债7000亿。极端假设,土地都拿去抵债,那么恒大的三条红线直接就降下来了。

  当然,恒大不可能这么干。这是泛海控股(000046)的玩法,能卖的都卖,唯一诉求就是不要暴雷。恒大还是要求发展的。从近五年的销售数据来看,恒大每年的合约销售金额仍保持着17.2%的速度增长。销售规模仅次于碧桂园。

  只不过,恒大的债务问只不过,恒大的债务问题,已经从资本市场蔓延到了销售终端。顾客买恒大的楼盘都怕烂尾,毕竟恒大就差把缺钱俩字挂在大楼上了。恒大地产原本的质量口碑就不太好,现在又增添了信任危机。

  另外靠跳楼价促销,日后恒大恐怕也很难撕掉低价标签。一旦利润空间被压缩,即便有一天恒大能够红线达标,也再难融资。

  其实恒大走到今天这步,除了房地产市场低迷,三条红线雪上加霜之外,恒大自己也难辞其咎。这些年,不是建足球队,就是卖矿泉水,要不就造车。主业地产,反而重组上市失败,还欠下了一屁股债,每年赚的钱,都要拿去给投资人强制派息。

  现在,恒大要卖掉新能源汽车和恒大物业部分资产,与其说是在断臂求生,不如说是在为历史买单。

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